房屋“假”赠与，买方有风险

　　通知规定，个人接受赠与的房屋在出售时需缴纳个人所得税。赠与房屋在出售时扣除的房屋原值为零，合理费用可按有关规定扣除。

　　因为商品房出售所得要缴20%个人所得税，时下不少人为了逃这笔税，就开始打起“赠与”的主意。这里要提醒买方的是，如果买售双方搞“假”赠与的话，不仅买方有风险，而且当买方把房子再次出售的话，因为房屋原值为零，所以要缴的个人所得税大大加码。

　　例：王女士于2月2日将接受赠与所得的住房一套出售（不具备减免税条件），出售该住房取得的全部收入为50万元，支付按规定允许扣除的各项合理费用合计为6500元。那么王女士出售住房后应缴纳个人所得税=（出售价 – 房屋原值 – 合理费用）×20%=（ 500000-0-6500）×20%= 98700元。

　　“五年”和“唯一”，这样来确定

　　对个人出售自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。但是大家关心的是这“五年时间”和“唯一生活用房”到底如何认定？

　　通知明确，“五年时间”的认定以纳税义务人所出售住房购入时签定合同的日期为起点计算；不能提供合同的，以该住房房屋所有权证的发证日期为起点计算。

　　“唯一生活用房”的确认：该住房出售时，纳税义务人除所售住房外，不再拥有其他房屋所有权的，则所售住房方可视作家庭唯一生活用房。以上确认需由纳税义务人本人提供相应的证明或承诺书。

　　一年前后购房，税收有优惠

　　对个人出售已购公有住房（房改房）取得的所得，暂不征收个人所得税。

　　对个人出售住房后一年内重新购房的，已缴纳的纳税保证金可以退还。新购住房金额大于或等于所出售住房出售价的，已缴纳的纳税保证金可全部退还；新购住房金额小于所出售住房出售价的，已缴纳的纳税保证金按新购住房金额占所出售住房出售价的比例予以退还。

　　对个人在出售住房前一年内已另购住房的，其出售现住房取得的所得可以享受减免税政策。另购住房的购房金额大于或等于所出售住房出售价的，免征个人所得税；小于所出售住房金额的，按另购住房金额占所出售住房出售价的比例减征个人所得税。

　　对出售自有住房并在售房前后一年内购房的，“前后一年内”由征收机关根据纳税人提供的房屋买卖合同或其他合法凭据上的时间来确定。

　　例：刘先生将自有的桂花城╳幢╳单元╳室住房一套出售，签订售房合同日期为3月1日，出售价为100万元，已缴纳纳税保证金6万元，5个月后，他又另购江滨花园╳幢╳单元╳室商品房一套，购房金额为80万元。由于他在售房后一年内又另购住房一套，所以缴纳的纳税保证金可按规定退还。退还金额=（购房金额÷所出售住房出售价）×100%×缴纳的纳税保证金 =（80万元÷100万元）×100%×6万元= 4.8万元。

　　到外地买房，也可退税金

　　在杭州市区出售自有住房前后一年内，又在杭州市区以外购买住房的，是否可享受减免税政策？通知明确，也可按规定享受减免税政策。

　　例：张先生于5月1日将自有的杭州南都花园╳幢╳单元╳室住房一套出售，出售价为80万元，已缴纳纳税保证金6万元，7个月后又在上海购入一套商品房，购房金额为80万元。张先生可退还已缴纳的纳税保证金金额=（购房金额÷所出售住房出售价）×100%×缴纳的纳税保证金=（80万元÷80万元）×100%×6万元= 6万元。

　　产权人变动，仍享受减免

　　如果出售自有住房的房屋所有权登记为1人以上或房屋所有权人发生变动时，他取得的所得应该如何享受减免税政策呢？

　　按市场价购买住房时房屋所有权登记为1人，一年内出售时房屋所有权登记是配偶的名字或是夫妻共有的；出售自有住房时，房屋所有权登记为1人，一年内以配偶的名义或夫妻共有的名义按市场价重新购房的，都可按上述有关规定全部或部分予以免税。

　　出售的自有住房房屋所有权人是2人或2人以上的，一年内重新购房，其房屋所有权人未发生变动的，可按有关规定全部或部分予以免税；如一年内重新购房时，房屋所有权人发生变动的，应按购房人的购房金额占已出售住房所占份额的比例减征个人所得税。

　　出售自有住房时，房屋所有权登记为1人，一年内又同其余1人或1人以上以共有的名义按市场价重新购房的，可按照出售住房的房屋所有权人重新购房中所占份额与原住房出售价的比例减征个人所得税。

　　例：刘先生于2月1日出售其自有的建南小区╳幢╳单元╳室住房一套，出售价为50万元，已缴纳纳税保证金5万元。7个月后他又同张先生购入朝晖小区╳幢╳单元╳室住房一套，购房金额为60万元，房屋所有权为刘先生和张先生两人共有，各占50%份额。刘先生已缴纳的纳税保证金可退还金额=〔（购房金额×50%）÷所出售住房出售价〕×100%×缴纳的纳税保证金 =〔(60万元×50%)÷50万元〕×100%×5万元= 3万元

　　不缴和少缴，都将被处罚

　　杭州市区个人出售自有房屋，自交易双方签订房屋转让合同，取得销售不动产专用发票后，将个人所得税与房地产交易应缴纳的其他税费一起，向杭州市财政局农税征收管理局申报缴纳。

　　征收机关受理纳税人递交的申报资料并经审核无误后，计算确定应纳税额，开具纳税申报受理单，纳税人缴款后，对个人出售商铺、写字楼等非住宅的开具个人所得税完税凭证；对个人出售住房的，开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，由纳税人妥善保管。

　　个人出售自有房屋取得所得，未按规定进行纳税申报或进行虚假申报，由税务机关根据有关规定追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金、并处以相应的处罚。

　　个人在申请退还纳税保证金时，应向杭州市财政局农税征收管理局提供新购住房的契证原件、房屋所有权证复印件、土地使用证复印件、“中华人民共和国纳税保证金收据联”原件和征收机关要求提供的其它有关证明材料（以上资料是复印件的均需核对原件），经征收机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。