来源：中国经济网  

    一些地产商在宏观调控中消失，而另外一些却正在进行激进地部署。2006年地产行业的面孔将以前所未有的速度更新。

    供职于武汉市城市综合管理办公室的张先生，近日的工作空前忙碌。除了应付日常的工作事务，他每天都要负责接听来自全国各地新闻媒体记者的电话，解答关于“武汉地产商退市”的问题。

    事情缘起于2006年2月中旬武汉市城市综合管理办公室公布的2005年全市房地产年检报告。报告中显示，2005年，武汉市共有184家房地产开发商没有参加年检，这意味着有将近200家房地产公司正式退出武汉市场。

    虽然武汉市的实际情况并非与外界猜测完全一致，但还是引发了业内关于新政下房地产商退市的大讨论。有业内专家认为，对于区域性极强的房地产行业来讲，各地区正在进行不同发展阶段的演变，“行业重新洗牌时间已被大大提前”的说法得到了业内人士一致认同。

    二线城市激流勇进

    与其他城市不同的是，武汉市对于开发商资质的年检期限在每年的4月至9月份。而对于开发公司来讲，能否顺利通过年检，是决定其是否能够继续存在的前提。记者从武汉城市综合管理办公室了解到，往年没有参加年检的企业一般每年不超过100家，2005年的数量在历史上创下了新高。

    但据其工作人员透露，事实上，武汉的地产业发展整体还是相对平稳的。“不要只看退出的数量，2005年全市进行登记的要求入市的企业也达到了190多家，因此整体来讲，总量持平，并且稳中有升。”

    该工作人员同时向记者透露，去年1～4季度武汉重点区域商品房住宅成交均价从2921.9元/平方米上涨到3561.06元/平方米，保持了平稳的增长态势。武汉市房产局公布的统计数据显示，截至去年底，该市商品住宅空置面积达108.6万平方米，与上年相比增长了54.5%，该市待售房屋已增至约9.1万套。

    但另据统计，武汉楼市在2005年第三季度开始降温，出现了价、量双降的局面。市场遇冷在一定程度上使得部分开发商积极逃离地产业。

    武汉地产业的表现是否具有新政下地产行业的普遍代表性？

    同属于二线开发城市的成都，由于地处西部，除了局部有动荡外，整体波动较小，入市商明显多于退市者。

    原融创集团西南地区总经理李战洪介绍，成都的地产企业去年整体呈现“强者更强，弱者更弱”的特点，行业淘汰现象虽然不是很明显，但是洗牌的迹象已经显露无疑。

    深谙成都市场的李战洪介绍，虽然2005年也曾出现6月份整月只售出一套房的现象，但是纵观全年，成都的市场表现受新政影响非常小，鲜有诸多开发商退市的可能。

    李战洪同时认为，整个行业的结构正在发生变化。外来地产大鳄使本土实力较弱的开发商生存受到挑战。目前中海、万科、上海复地甚至包括新加坡的地产商都在积极争抢成都市场。而重庆地产老大龙湖地产则一口气在成都市区拿到了三块地。

    另外，获利空间增大和政策支持使得一些二线城市正成为投资的热点。除了郑州、南京外，其他具备发展潜力的二线甚至三线城市如哈尔滨、长春、青岛、无锡、宁波等，在2005年都一反整体市场低迷格局，开发投资势头强劲，地产商大多从中赚得钵满盆满。因此退市现象从逻辑上讲存在的可能性不大。

    一线城市洗牌加速

    而部分一线城市中小地产商的生存状况或许就没有这么乐观了，市场形势将更为严峻。

    北京市房地产企业年检一般在每年的三四月份，但是从去年北京的年检结果来看，除去不合格的251家企业，剩下的地产开发企业中，能顺利拿到地的并不多，很多开发商都在焦急等待并积极寻求机会。

    另据中原地产提供的分析结论，虽然北京市场逃过了上海楼市的劫难，但是2005年整体表现低迷，预计北京2006年的投资热点将集中于石景山、亚北、北五环——北六环、广渠路等地带。预计随着大型房地产企业加速全国布局，2006年北京房地产行业“大鱼吃小鱼”的现象将愈演愈烈。

    “注册在案的地产企业与拿到地没有钱运作的企业，还有根本没有拿到地的企业是有着天壤差别的三个概念。”李文杰表示，“由于一线城市往往会吸引具有全国战略的地产公司，这种争夺将更趋白热化，并且出现相互融合的特点。”

    以广州为例，万科一扫以往公开受广州本土开发商排挤的郁闷，成功竞得南海地块，在一定程度上是市场经济“适者生存”的体现，也是万科这艘“地产巨舰”本身号召力的表现。据悉，广州从2006年起土地招拍挂将严格按照程序进行，在拍到地后要立即支付土地款，不再有以往3个月的延期支付。提高土地门槛，考验开发商融资能力的形势将更为严峻。

    据中原地产分析报告显示，广州2005年的市场整体发展平稳。消费者自9月开始陆续走出观望期后，在供应结构及国内游资等因素的综合影响下，住宅价格在第三季度持续上涨。非住宅市场几乎未受宏观调控的影响，各大城市的甲乙级写字楼市场及商铺市场均呈现供销两旺的态势。

    由于广州地产市场的强大与理性，表面上近年房地产企业的结构变化并不明显。对于广州的开发商来说，拓展外地市场，吸收异地元素，才是促使其嬗变的动力。

 
 洗牌格局显现

    市场竞争的加剧，导致行业洗牌现象正在成为一种必然。

    年初，地产知名策划专家王志纲曾撰文指出，“今后三年，至少70%的房地产公司会由于拿不到土地而歇业或者转行。”究其原因，王认为，土地问题是命门，有地没钱的将被大型房企兼并出局，无地少钱的则选择自动退市，甚至包括SOHO中国这样的公司都存在拿不到地的状况。

    这几天忙于考察各地区地产投资状况的王志纲工作室总经理云亮向记者介绍，“从昆明到重庆再到郑州一路上，不断有新面孔的地产公司来洽谈合作项目。但如果在一线城市恐怕这种风景就要大打折扣了。”云亮同时表示，总体来看，地产公司洗牌时间已经大大提前了。

    中原代理李文杰在分析这种现象时指出，事实上这种行业洗牌更多表现为一种区域性的特征。

    李文杰分析认为，相比较而言，武汉、郑州这些二线城市由于土地资源没有到“山穷水尽”的阶段，相对空间可能好一些。尤其是武汉，凭借中部崛起的机遇，政府在去年曾大规模到北京推地，2006年2月又以每亩单价1000万元的价格卖出一块土地，相对吸引力更大一些。对于他们来讲，这种洗牌表现在外地开发商的入侵而带来的“挤出效应”。

    而对于一线城市开发商来讲，本身面临着无地状况，这种生存挑战将更多地表现在外出“攻城略地”，强大自我。

  调查成果显示：开发商预期未来三年收入增100%

    此次为期3个月，涉及北京、上海、深圳、武汉、重庆的7500位消费者及300余家房地产企业的调查显示，五大城市的受访者普遍认为，宏观调控对上海的房价产生了抑制作用，但北京、深圳、武汉的房价仍旧保持快速的增长势头。八成消费者表示希望“进一步加大宏观调控力度，增加中低端商品房数量”。

   调查结果表明：中国房地产企业社会责任感偏差

    我国首份房地产企业社会责任发展现状调查报告显示，对于“企业社会责任”的概念，开发商认知度普遍偏低，只有半数左右的开发商听说过这一概念，整体仍处于企业社会责任初期阶段。

    调研1000企业：半数地产商不知社会责任为何物

    通过对1000家地产企业定量调研，首份《中国房地产企业社会责任现状调查报告》分析显示，地产业整体仍处于企业社会责任建设的初期阶段，34.7%左右的企业表示尚未进行，39.3%表示已经开始，尚处于摸索阶段，两者占近3/4。只有16.8%表示每年都有规划与预算，而不到一成的企业表示有长期的发展规划。大部分开发商对其概念的认知度仍偏低，只有半数左右的开发商听说过“企业社会责任”这一概念，而听说过“企业公民”概念的企业则更少，仅占1/4。