国家《物业管理条例》下周一正式实施。对照此条例，杭州市物业管理工作将在3个方面作进一步完善：一是建立业主大会制度，充分发挥业主大会、业主委员会的自治作用。二是进一步规范前期物业管理工作。开发建设单位在办理商品房预售证前，须完成物业管理招投标工作，并与中标的物业管理企业签订《前期物业服务合同》。三是《业主〈业主临时〉公约》、《承诺书》、《商品房购销合同补充合同》、《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》等5个示范文本出台试行。

　　只要物业管理区域内入住率达到60％以上（或入住率达到30％以上，且物业交付使用已满2年），应当成立业主大会。业主大会选举产生业主委员会作为执行机构。物业管理区域业主人数在200户以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

　　开发建设单位在办理商品房预售证前，须完成物业管理招投标工作，并与中标的物业管理企业签订《前期物业服务合同》。

　　一个物业管理区域，多层物业规划总建筑面积在6万平方米以上或高层物业规划总建筑面积在4万平方米以上的，或多层、高层混合物业规划总建筑面积在5万平方米以上的新建物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。在上述标准之下或投标人少于3个的，经物业所在地的区房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　建设单位应当在销售（预售）物业之前，参照杭州市房产行政主管部门制定的示范文本，制定《业主临时公约》，向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当遵守《业主临时公约》并予以书面承诺，同时与物业管理企业签订参照杭州市房产行政主管部门示范文本制定的《前期物业服务协议》。

　　建设单位制定的《业主临时公约》，物业管理企业制定的《前期物业服务协议》，均不得侵害物业买受人的合法利益。 （文/魏立琼 钟黎明）